Renteswap og rentetrapper i andelsboligforeninger
22. april 2010
Der har i medierne været meget fokus på andelsboligforeninger, der har indgået en renteswap aftale. Først må det slås fast, at brugen af dette finansielle instrument ikke er særlig udbredt i andelsboligforeninger. Jeg støder kun sjældent på fænomenet i de ældre foreninger. Og hvis en ældre forening har valgt at omlægge en del af sin beskedne gæld via en renteswap er det ikke særlig interessant. Der hvor det batter – og der, hvor jeg peger på behovet for maksimal information, er i de nyere foreninger, hvor meget store gældsposter er omlagt via en renteswap.
Hvad er en renteswap ?
En renteswap er en finansiel kontrakt. Man finder en modpart, som man bytter (”swapper”) betalinger med.
De andelsboligforeninger, der har indgået en renteswap har som udgangspunkt stået med et variabelt forrentet lån. På det lån har man ønsket at opnå sikkerhed omkring den fremtidige rente. Og man har valgt en swap aftale som redskab. Foreningen indgår en aftale med banken som modpart, hvorefter foreningen fremover modtager en variabel rente hvert år – og til gengæld forpligter foreningen sig til at betale en fast rente – i f.eks. 30 år. På det oprindelige lån skal foreningen netop betale den variable rente, som den nu modtager fra modparten på swapaftalen. Resultatet er, at foreningen hermed har omlagt sit lån fra variabel rente til fast rente.
Det er en udbredt misforståelse at beskrive en renteswap som en forsikring. Det er det bestemt ikke. Når man indgår en renteswap forpligter man sig ubetinget. To parter indgår en aftale, som de skal overholde. Enten ved at lade udvekslingen af betalinger foregå i hele aftalens løbetid, eller ved at afslutte aftalen førtidigt ved kontant afregning af aftalens værdi på det pågældende tidspunkt.
Private boligejere omlægger også i perioder deres realkreditlån. En ejer af et parcelhus, som ønsker at skifte fra variabel til fast rente indfrier sit flekslån og optager et lån på baggrund af fastforrentede obligationer. Når man sammenligner løsningen med fast rente via en swap med et fastforrentet obligationslån er der fordele og ulemper ved de to alternativer.
Fordele ved en renteswap.
1. Lavere rente end på et fastforrentet realkreditlån.
På et traditionelt fastforrentet realkreditlån betaler man en ”konverteringspræmie”. Man betaler for, at man altid har mulighed for at indfri obligationerne til kurs 100. Obligationsinvestoren har på sin side ingen garanti for at investeringen løber til udløbsdatoen, for låntager kan vælge at indfri før tid. Derfor beder investoren om en præmie for at købe en konverterbar realkreditobligation. Det giver sig konkret udslag i, at kurserne på de konverterbare obligationer er nogle point lavere end de ville have været uden risikoen for førtidig indfrielse til kurs pari. Den aktuelle konverteringspræmie på 30-årig fast rente er på 0,5-0,75%. Det er den rentebesparelse, man kan opnå ved at vælge løsningen med en renteswap frem for et fastforrentet realkreditlån.
2. Smidig ændring af renteprofilen.
Ændring af renteprofilen er smidigere ved brug af renteswap end ved en traditionel låneomlægning i kreditforeningen. Når foreningen omlægger renten på sit lån via en renteswap skal der ikke tinglyses et nyt lån. Et telefonopkald og en underskrift på et dokument sikrer, at foreningen har ændret på sin renteprofil.
Ulemper ved en renteswap.
1. Fordelen ved et rentefald forsvinder.
Hvis foreningen har et fastforrentet realkreditlån giver et fald i renten foreningen muligheden for at konvertere til en lavere rente. Det er den mulighed, som man betaler konverteringspræmien for. Den eksisterer ikke, når man i stedet har valgt at indgå en renteswap. Ved at vælge renteswappen sparer foreningen konverteringspræmien, som kan sammenlignes med en forsikringspræmie. Men bagsiden af mønten er, at foreningen ikke har forsikringen, der giver fordele, når renten falder.
2. Ingen grænse for tab.
Værdien af en renteswap findes ved at sammenligne den faste rente, foreningen har forpligtet dig til at betale med den aktuelle faste rente med samme løbetid. Et eksempel: Foreningen har i går forpligtet sig til at betale 5% i rente de næste 30 år. I dag er den 30-årige rente faldet til 4%. En overrente på 1% i 30 år giver en betydelig negativ nutidsværdi af min renteaftale. Nutidsværdien af overrenten på 1% i 30 år er lidt under 20% af hovedstolen. Hvis foreningen har lånt kr. 10 mio. og indgået en renteswap på dette beløb er værdien af renteaftalen negativ med knap kr. 2 mio. Hvis foreningen ønsker at lukke sin renteswap skal den derfor betale ca. kr. 2 mio. til modparten på sin aftale.
Foreningen skal betale nutidsværdien af den fordel modparten har opnået ved at få sikkerhed for en strøm af rentebetalinger, der overgår hvad man kan opnå nu, hvor renten er faldet. Eller set fra foreningens side: Den negative værdi afspejler værdien af det rentefald, foreningen som låntager er gået glip af.
3. Værdien skal medregnes, når man opgør formuen – måske…
Når en andelsboligforening aflægger sit regnskab skal den fortælle om indkomst og formue. Gældsposterne tages op til kursværdien, så regnskabet giver et retvisende billede af formuen. Undtaget herfra er foreningen, som beregner egenkapitalen på baggrund af anskaffelsesprisen på foreningens ejendom. Så i langt de fleste foreninger sker der i dag en kursregulering af gælden. Et lån i kreditforeningen tages op til den aktuelle kurs, når foreningens formue skal beregnes. Det er sjældent dramatisk, netop fordi kursen ikke går meget højere end kurs 100. Omvendt med renteswappen – her er der ingen grænse for størrelsen på værdien af aftalen, uanset om der er tale om en positiv eller negativ værdi. I relation til en andelsboligforening er det uhensigtsmæssigt, at udsving i den lange rente på den måde får en betydelig indflydelse på foreningens formue og dermed på værdien af andelene.
I et notat fra Erhvervs- og Byggestyrelsen fra 12. februar 2010 anbefales det, at en andelboligforening kursregulerer en renteswap, hvis man anvender den offentlige ejendomsvurdering eller en valuarvurdering som grundlag for sin formueopgørelse. Tanken er logisk nok – at de foreninger, der i forvejen skal kursregulere sin gæld også skal medregne værdien af en renteswap. Men jeg synes ikke vejledningen er brugbar. For netop nye foreninger, som i flere tilfælde anvender købesummen på ejendommen i sit regnskab, kan dermed undlade at medtage værdien af en renteswap. Det er præcis disse foreninger med store gældsposter, som man med fordel kunne anbefale at medtage værdien af alle sine forpligtelser. For det er her, der i sjældne tilfælde kunne opstå økonomiske problemer, der gjorde det nødvendigt at lukke og afregne en renteswap.
4. Vanskeligt at forstå – og svært at forklare andre.
En renteswap er helt enkelt stof – i finansafdelingerne i større børsnoterede virksomheder verden over, hvor man anvender swaps til afdækning af risici og til spekulation. Men en renteswap er ikke letforståelig for almindelige privatpersoner. Alene derfor synes brugen af renteswap uheldig i forbindelse med andelsboligforeninger. Kompleksiteten rummer i sig selv en risiko for misforståelser blandt købere og sælgere af andelsboliger. For andelsboligforeningen er risikoen i sidste ende, at en boligsøgende siger nej tak til en andelsbolig, alene fordi foreningen har indgået en renteswap.
5. Større afhængighed til finansiel samarbejdspartner.
Med et normalt realkreditlån kan du vælge at skifte til en anden kreditforening, såfremt det kunne være en fordel. Hvis du har indgået en renteswap i samarbejde med din kreditforening eller rettere banken i den pågældende finanskoncern, er det vanskeligere at skifte kreditforening. Her kunne et skift evt. medføre at finanskoncernen beder dig deponere værdier, svarende til en evt. negativ værdi af en renteswap.
Konklusion.
Plusser og minusser får mig til at konkludere, at renteswap til brug for pleje af gælden er et helt uegnet instrument for en andelsboligforening.
Jeg ved ikke om foreningerne har bedt om uafhængig finansiel rådgivning i processen. Men jeg tvivler på, at man i bestyrelserne har haft en så overlegen økonomisk og finansiel forståelse, at man har ræssonneret sig frem til, at man skulle droppe betalingen af konverteringspræmien på 0,5-0,75%. At man uden videre skulle droppe den forsikring (konverteringsmulighed), der normalt kendetegner belåning af fast ejendom i Danmark. Når man tænker på de økonomiske og administrative problemer, der knytter sig til løsningen med en renteswap, synes det at være et dårligt valg.
Hvorfor har man så valgt at indgå en renteswap?
En analyse af finansieringsstrukturen i flere nyere andelsboligforeninger, der har indgået renteswap, rummer måske kimen til et svar på spørgsmålet. Jeg er flere gange stødt på, at det ikke alene handler om at sikre sig en fast rente i lånets løbetid. I flere tilfælde er swapaftalen udformet, så foreningen får en stigende fast rente over lånets løbetid. Renten på foreningens lån følger en såkaldt ”rentetrappe”. Her sikrer renteaftalen foreningen en usædvanlig lav rente i lånets første år, stigende til en usædvanlig høj rente i lånets sidste år. Jeg har set aftaler, hvor renten om få år stiger med 20% og hvor trappens udformning indebærer, at foreningen i de sidste 10 år af lånets løbetid kommer til at betale en rente, der er 70% højere end startrenten. Det er ikke småjusteringer vi taler om.
Hvis foreningen i perioden med den lave rente sørger for massiv gældsafvikling kan konstruktionen til dels forklares. Men de foreninger, jeg har analyseret, foretager ingen afvikling af gæld. Og konstruktionen kan derfor give mindelser om de såkaldte “teaser loans” (lokkelån), der var med til at fælde det amerikanske boligmarked. Forhåbentlig er det ikke så slemt.
Af hensyn til mulige købere af andele bør en andelsboligforening med et trappelån redegøre for dette usædvanlige forhold. Og foreningen må give sit bud på, hvordan den stigende rente ventes at påvirke den fremtidige boligafgift. Hvordan skulle en køber ellers kunne træffe sin beslutning? Hvordan skulle køberen ellers vide, om hun på sigt har råd til at beholde sin andel?
Behov for maksimal åbenhed – om såvel renteswap som evt. rentetrappe.
Da regnskabet er et helt centralt element for en potentiel køber af en andelsbolig skal det rumme mest mulig relevant information om foreningens økonomiske stilling. Derfor skal både værdien af en renteswap og udformningen af en evt. rentetrappe naturligvis indgå i henholdsvis formueopgørelsen og som note til regnskabet. Det er forudsætningen for, at en køber og dennes rådgiver kan træffe en beslutning på et fair grundlag. Ingen af vores kunder har på forhånd forstået hvad en renteswap er. Og jeg har lavet analyser for kunder, som ikke selv havde fundet ud af, at de ville være kommet til at stå til en markant stigning i boligafgiften om nogle år, når foreningens lånerente skulle stige. Informationerne om rentetrappen fremgik nemlig ikke af de officielle dokumenter, men blev fundet ved søgning på foreningens hjemmeside.
Andelsboligforeningerne må sørge for at fjerne risikoen for asymmetri i den viden, der er tilgængelig for henholdsvis sælger og køber. En oplyst sælger bør ikke have adgang til at berige sig på bekostning af en uoplyst køber.
Er der bare en detalje at medtage værdien af en renteswap, når andelsværdien beregnes?
Fastsættelsen af maksimalværdien på en andel sigter på at beskytte andelskøberen. Det sker ved at foreningen optager værdien af sin ejendom som en udlejningsejendom og ved at den som hovedregel kursregulerer sin gæld. Med ønsket om rimelig forbrugerbeskyttelse får køberen af en andelsbolig hermed følgende information:
“Hvis vi ikke kan blive enige om tingene eller noget går galt i vores forening må vi lade foreningen opløse. Så må vi sælge ejendommen som en udlejningsejendom, indfri vores lån og udlodde resten af formuen til dig og de andre andelshavere”.
Det er en logisk tankegang. Og i øvrigt er prissætningen af ejendommen som en udlejningsejendom selve nøglen til, at andelsboliger ofte er et attraktivt alternativ til en ejerbolig. Hvis der skal være fokus på oplysning og beskyttelse af mulige købere af andelsboliger skal værdien af en renteswap selvfølgelig indgå i beregningen af andelskronen. For hvis en forening med en renteswap skal opløses vil afviklingen indebære tre handlinger:
- Ejendommen sælges bedst muligt som en udlejningsejendom
- Foreningen indfrier mest muligt af sin gæld
- Swapaftalen lukkes mod betaling af værdien til aftalens modpart.
I en situation, hvor opløsning af en andelsforening er uundgåelig, f.eks. af økonomiske årsager, er det uden betydning, at det ved indgåelse af swap aftalen var foreningens hensigt, at swappen skulle løbe i hele lånets løbetid.
Skrevet af Henrik Grave
Filed under: Andelsbolig
Kommentarer
Skriv en kommentar
Du skal være logged ind for at skrive en kommentar.
maj 20th, 2010 kl. 11:28 (#)
Hej,
Mht. fordelene ved renteswap forstår jeg ikke argumentet om smidigheden. Såfremt der er tale om en låneomlægning og lånet ikke skal forhøjes, er eneste udgift tinglysningsafgiften kr. 1.400,- + evt. omlægningsgebyr til kreditforeningen på ca. 2 – 3.000,-. Denne udgift til at overse når der et tale om omlægning af lån en ejendom med f.eks. 50 lejligher.
Er det noget jeg har overset?
Mvh
maj 21st, 2010 kl. 12:52 (#)
Hej Jonas.
Tak for dit indlæg.
Når du omlægger et tinglyst realkreditlån skal du opsige og indfri dette lån. Og du skal optage et nyt lån. Du har helt ret i, at det ikke behøver at blive meget dyrt, da foreningen overfører stempel fra det ene lån til det andet. Men der er nogle varsler omkring opsigelse mv. som skal iagttages. Og så skal sagen omkring tinglysningen – med alt hvad det indebærer af forsinkelse…
Jeg bruger udtrykket smidigt, fordi foreningen som alternativ kan vælge at beholde sit kreditforeningslån og så alene foretage ændringerne i renteprofilen ved at åbne og lukke en swap. Der er tale om en administrativ fordel, som ikke skal overskygge, at brugen af renteswap i en andelsboligforening efter min mening er vanskeligt at forklare og forsvare.
Mvh
Henrik
juli 6th, 2010 kl. 09:04 (#)
Hej Henrik,
Jeg står og overvejer at købe en Andelsbolig hvor der er optaget lån med renteswap. Det drejer sig om en stor andelsforening, 280 enheder. Lånet er på 88.000.000 kr. og foreningen har en offentlig vurdering på 360.000.000 kr.
Hvilke faktora skal man kigge på når man skal se om der er styr på økonomien?
Jeg vil egentligt gerne købe jeres service, men jeg har ikke set lejligheden endnu og vil først se lejligheden når jeg ved at økonomien ikke er helt til rotterne.
Mvh Nis
juli 7th, 2010 kl. 13:16 (#)
Hej Nis.
Tak for dit indlæg.
De fleste andelsforeninger med renteswaps er nye foreninger, hvor økonomien ofte hviler på et spinkelt grundlag. Men jeg er også stødt på renteswaps i ældre foreninger – og her har brugen af den finansielle aftale ikke automatisk fået mig til at vende tommelfingeren nedad.
Tallene, du oplyser, tyder på at der er tale om en ældre forening, idet gælden pr. andel er moderat.
Du skal selvfølgelig starte med at se andelen – finde ud af, om det er et sted du ønsker at bo.
Så kan du ringe til mig og fortælle mig om adressen og et par nøgletal for andelen. Sådan starter alle vores kundeforhold. Det er ret enkelt at finde ud af, om det er et emne, vi bør undersøge nærmere. Vi kommer aldrig til at kunne give håndfaste råd om evt. køb af en andel uden at vi løser opgaven rigtig. Dertil er økonomien i de enkelte foreninger alt for forskellig. Dagligt bliver vi overraskede over, hvad der gemmer sig bag informationer om boligens størrelse, prisen på andelen og den månedlige boligafgift. Hvad der kan lyde som et godt køb kan let vise sig at være det modsatte.
Vores analyse rummer en gennemgang af økonomien i foreningen og vi sammenligner med det omkringliggende ejerboligmarked, ligesom vi har lavet vores egen model, der fortæller dig hvad du har råd til at betale for en ejerbolig for at det køb kan konkurrere med andelen.
Inden vi sætter sidste punktum i vores analyse lægger vi de relevante nøgletal ind i en fil, hvor vi kan sammenligne med tilsvarende andele i det pågældende område. Så vi ender med både at fortælle dig alt om den pågældende forenings økonomi. Og samtidig fortæller vi dig, om andelen du kigger på kan konkurrere med de andele, vi tidligere har analyseret.
Netop fordi vi efterfølgende bruger meget lang tid på at gennemgå vores analyse med den enkelte kunde tør jeg påstå, at vores kunder er de bedst oplyste andelskøbere på markedet.
Vi løser opgaver for privatkunder, advokater og pengeinstitutter.
Mvh
Henrik
juli 12th, 2010 kl. 22:19 (#)
Hej Henrik,
Spændende læsning.
Jeg har hørt meget om at de kommende offentlige vurderinger af andelsboliger kan have stor betydning for den fremtidige pris på andelsboliger, passer det?
Hænger det sådan sammen, at når vurderingen falder, følger andelskronen så med? Og hvis det gør, kan det så bedst betale sig at vente med at købe, til at de nye vurderinger er kommet til september?
De Bedste Hilsner
Jesper P
juli 13th, 2010 kl. 09:45 (#)
Hej Jesper
Tak for dit indlæg.
Det er korrekt at der udarbejdes nye vurderinger her til oktober – og de forventes offentliggjort i foråret 2011.
Hvis foreningen bruger den offentlige ejendomsvurdering som grundlag for beregning af egenkapitalen – og dermed maksimalprisen på andelene, får en ændring i vurderingen naturligvis betydning.
Men her er der flere forhold, du skal huske. For det første handles mange andelsboliger til priser noget under maksimalprisen og i de tilfælde vil ejendomsvurderingen kunne falde en del uden at andelene pludselig skal handles billigere. For det andet har foreningen mulighed for at lade ejendommen vurdere af en valuar, hvis man synes den offentlige vurdering er misvisende.
De fornuftige andele, vi analyserer, handles til priser, der svarer til en meget fornuftig prissætning af selve ejendommen. Vi taler om priser mellem 9.000 og 12.500 pr. kvadratmeter. Valuarvurderingerne, vi støder på, svinger meget – men er for de store byejendomme i intervallet 10.000 til 15.000 pr. kvadratmeter.
Hvis jeg i dag var boligsøgende ville jeg ikke vente på de nye vurderinger. Jeg har en god fornemmelse af det nuværende andelsboligmarked.
Jeg er nok præget af min dagligdag med samtaler med mine kunder. Mine kunder er fornuftige og forsigtige mennesker, som først og fremmest ønsker et sted at bo. De er fornuftige, fordi de kan se, at de ved køb af en andelsbolig kan komme til at bo attraktivt og til omkostninger, der er langt lavere end ved køb af en ejerbolig. Og de er forsigtige. Derfor søger de rådgivning, så de ender med at købe en andelsbolig i en stærk forening – til en pris, der gør at andelen kan konkurrere med de bedste køb i området.
Jeg håber det giver dig svar på dit spørgsmål – ellers ringer du bare.
Mvh
Henrik
september 6th, 2010 kl. 23:17 (#)
Hej Henrik
Jeg bor i en ældre andelsboligforening.
Vi har et rentetilpasningslån med rente-swap på 3,5 mill. og skylder derudover 1 mill. i et fastforrentet lån. Valuarvurderingen er på 21,5 mill. kroner.
Vi vil gerne omlægge swap-lånet til et fastforrentet lån. Vil det kunne lade sig gøre?
Og hvor ‘farligt’ er rente-swap-lånet i vores tilfælde, hvor ejendommen jo ikke er så højt belånt?
Vh
Rikke
september 7th, 2010 kl. 11:26 (#)
Hej Rikke
Tak for dit spørgsmål.
En renteswap i den størrelsesorden bør ikke give dig søvnløse nætter. Den betyder ingenting i den store sammenhæng, nu da du skriver at der er tale om ejendom, der er vurderet til kr. 21,5 mio.
Alligevel kan jeg godt forstå at I overvejer at ophæve swapaftalen med modparten, typisk jeres bank. Ganske enkelt for at gøre jeres andele mere attraktive i en salgssituation. Så længe I har en renteswap er der en risiko for, at en evt. køber af en andel i jeres forening bliver forskrækket over at læse ordet renteswap i regnskab og evt. referat fra generalforsamlingen.
Jeg håber, at hele debatten om finansielle instrumenter i andelsboligforeninger bliver mere nuanceret i fremtiden. Jeg har givet mit input til et udvalg under Erhvervs- og selskabsstyrelsen, hvor man sigter på at komme med forslag til en forbedret regnskabsstandard for andelsboligforeninger. Når først der kommer regler, der sikrer at regnskabet rummer alle relevante informationer om renteaftaler, herunder især i de tilfælde, hvor man har brugt en swap til at konstruere en rentetrappe, må man forvente mere saglig stillingtagen. Hvis der eksempelvis i jeres regnskab stod, at en swap var indgået for et beløb på kun kr. 3,5 mio. og at aftalen evt. udløb om få år burde de fleste kunne få pulsen ned igen og forstå, at det ikke er farligt. At der nok er andre ting i regnskabet, man skal fokusere mere på.
I kan altid ophæve en swap-aftale. Det indebærer at man betaler eller modtager den aktuelle værdi af renteaftalen, afhængig af, om ens aftale har en negativ eller positiv værdi.
Jeg håber det giver dig svar på dit spørgsmål – ellers er du velkommen til at ringe til mig.
Mvh
Henrik
september 7th, 2010 kl. 13:00 (#)
Hej Henrik
Tusind tak for hurtigt svar.
Det kan være jeg ringer, hvis vi får behov for yderligere assistance.
Jeg kom dog til at tænke på, at det har vel betydning i en salgssituation, hvis renteswappen er negativ? Så påvirker det vel andelens værdi negativt.
Vh
Rikke
september 25th, 2010 kl. 13:05 (#)
Hej Henrik.
Jeg bor i en 25 år gammel andelsboligforening med
43 andelshavere.
Medio 2010 er offentlig ejendomsvurdering 61 mill. kr., og vi skylder kun banken 7½ mill. kr.
plus negativ markedsværdi for renteswap 0,9 mill. kr.
Siden 2002 har vi haft banklån i form af kasse-kredit forrentet med CIBOR 3 + tillæg 0,75% som er anvendt til afvikling af realkreditlån.
Ultimo 2008 aftalte vi rentebytte med banken – fremfor tilbud fra realkreditforening.
Rente-swap i 20 år med betalikng af fast rente 5% + tillæg 0,30% altså årlig renteomkostning 397.500 kr. for at opnå budgetsikkerhed med rimelig lav husleje.
Efterår 2009 meddeler banken, at den forhøjer tillægget med 366% til 1,4% altså ekstra rente på 82.500 kr. ialt 480.000 kr.
Er banken berettiget til at forhøje aftalt fast rente på 5,30% til 6,40%?
At modpart alligevel kan variere aftalt fast rente, opfatter jeg som så usædvanligt, at der vil være tale om bristende forudsætning for aftale om rentebytte.
Foreligger der lovgivning med krav til renteswap aftaler?
Med venlig hilsen
Ole
september 26th, 2010 kl. 11:14 (#)
Hej Ole
Tak for dit spørgsmål.
Jeg forstår det sådan, at jeres forening i 2008, via en swap, har udskiftet et variabelt forrentet lån med en rentemarginal på 0,75% til et fastforrentet lån med en marginal på 0,30%. Efterfølgende er marginalen så hævet til 1,4%.
En rentemarginal knytter sig ikke til swappen. Swappen er et redskab, som her bruges til at omlægge en renterisiko. Marginalen knytter sig til selve finansieringen. Banken har kort og godt hævet sin rentemarginal. Det havde de givetvis også gjort, hvis ikke der var indgået en renteswap.
Banken er i sin gode ret til at hæve marginalen på sine lån. Og tilsvarende har kunderne mulighed for at søge mod en bedre og billigere løsning. Når sagen her er interessant skyldes det, at I via swappen har knyttet jer tættere til banken. Hvis I skal skifte samarbejdspartner kræver det, at I lukker swap aftalen, mod betaling af den aktuelle negative værdi på kr. 0,9 mio. Så jeres overvejelser skal gå på, om I kan leve med den aktuelle rentemarginal på et lån på kr. 7,5 mio. eller I skal bide i det sure æble og optage et nyt lån på kr. 8,4 mio., formentlig i en kreditforening.
Jeres oplevelse er efter min overbevisning et fint billede på, hvorfor finansiering i en andelsboligforening bør være så enkel som overhovedet muligt. I mine daglige analyser af økonomien i andelsboligforeningerne oplever jeg i øvrigt, at en række stærke foreninger med lav gæld vælger at have en del af deres finansiering som variabelt forrentede lån eller fastforrentede lån med kort løbetid. Den lave korte og mellemlange rente giver disse foreninger muskler til en massiv gældsafvikling. Det kunne være et oplagt alternativ for jeres forening.
Ja der foreligger lovgivning om renteswap aftaler og dem har banken givetvis henvist til i aftalen, I har indgået med den.
Jeg håber mit svar dækker dine spørgsmål. Og du er velkommen til at ringe til mig, hvis du ønsker en uddybning.
Mvh
Henrik
december 19th, 2010 kl. 17:14 (#)
Hej
Jeg er ved at købe en andelsbolig i en andelsforening fra 1993.
Foreningen har et afdragsfrit kreditforeningslån med renteswap til 2028. Lånet er på 10.750.000 og ejendomsvurderingen er på 19.100.000.
Markedsværdien af renteswap er pr. 31.12.09
-1.375.000.
Egenkapitalen er herefter opgjort til ialt 8.237.000.
Ifølge tillæg til overdragelsesaftale er markedsværdien af renteswap pr. 30.11.2010
-2.400.000.
Andelens værdi er pr. 31.12.09 beregnet til 452.000.
Hvis ejendomsværdien forbliver den samme i 2011, vil andelens værdi vel falde ca. 56.000 kr eller?
Er der grund til ikke at købe andelsboligen til 440.000?
Skal jeg være bekymret over den renteswap?
Med venlig hilsen
Tina
december 20th, 2010 kl. 09:45 (#)
Hej Tina
Tak for dit spørgsmål.
En renteswap behøver ikke i sig selv at være en begrundelse for at fravælge en andelsbolig. Vi har nu foretaget op mod 300 analyser for vores kunder. Her indgår finansieringen som én af brikkerne i et puslespil. Sammen med brikker som prisfastsættelse af ejendommen, hensættelse til imødegåelse af faldende værdier, samlet finansiel risiko, stemning og beslutninger på generalforsamlingen, ejendommens stand, niveau for forbrug til vedligeholdelse, gældsafvikling mv. Altså mange forskellige hensyn. Ved at samle alle brikkerne i et puslespil er vi i stand til at fortælle vores kunder, hvordan vi ser på den pågældende andel. Og ved at sammenligne relevante nøgletal med lignende tal for andre andele i området kan vi rådgive vores kunder omkring en evt. rimelig pris for andelen.
Ja, du skal være bekymret for en renteswap. Og du bør få information om aftalens udformning, herunder om der er tale om fast rente eller en rentetrappe. Som det forhåbentlig fremgår af mine blog indlæg er der sjældent en fornuftig forklaring på, at en andelsboligforening anvender en renteswap. Renteswappen synes at være opfattet som en genvej til fast rente. Men man skal ikke undervurdere, at foreningen hermed afskærer sig fra at kunne drage nytte af en faldende rente. Læs gerne mine blog indlæg.
Jeg står gerne til rådighed, hvis du ønsker en seriøs gennemgang af andelsboligen, du overvejer at købe. Rådgivning kan aldrig blive fyldestgørende og tryghedsskabende, hvis der alene fokuseres på en enkelt brik i et stort puslespil.
Mvh
Henrik
september 7th, 2011 kl. 11:55 (#)
Hej Henrik.
Vi står for at sælge en andelsbolig pga. familie forøgelse.
Vores problem er at vi har sat salgs prisen efter sidste godkendte årsrapport (april), men nu hvor der er en køber klar, får vi at vide fra vores formand at vi kun kan forlange en så kaldt dagspris pga. swap-renten.I vores vedtægter er der ingen ting omkring swap-renten (hellere ikke under ændringer), men omkring prisfastsættelse er retningslinierne efter abf-standard vedtægter.
Hvad og hvordan, kan og skal vi forholde os til dette problem.
Håber på hjælp hurtigst muligt
På forhånd tak
Mvh Dennis 🙂
september 7th, 2011 kl. 15:51 (#)
Kære Dennis
Tak for dit spørgsmål.
Jeg kender ikke jeres procedure ved salg af andele. Jeg foreslår, at du kontakter administrator, som må vide om man regulerer for dagsværdien af swappen.
Hvis vi forestiller os, at renten har ændret sig meget siden regnskabet blev udarbejdet er det logisk og retfærdigt, at man tager hensyn hertil, når maksimalprisen beregnes. Men det er formentlig ikke gratis at få den beregning fra banken/kreditforeningen. Denne type administrative problemer er, sammen med de betydelige indskrænkninger i foreningernes handlefrihed og de store formuemæssige konsekvenser, min begrundelse for at sige at en renteswap ikke hører hjemme i en andelsboligforening.
Når det er sagt bør I være yderst taknemmelige, hvis I kan sælge en andelsbolig til maksimalprisen, såfremt der i foreningen er indgået en renteswap, hvor værdien batter noget i forbindelse med formueopgørelsen.
Held og lykke med salget.
Mvh
Henrik
december 13th, 2011 kl. 14:17 (#)
Hej Henrik :
Som jeg har forstået det, så bliver det et problem for swap-lånere, når renten falder. Men så vil det vel omvendt betyde, at de bliver forgyldte, når renten stiger ?
I øvrigt tak for en fin intro til dette vanskelige emne. Jan Havreland
december 15th, 2011 kl. 09:37 (#)
Kære Jan Havreland
Tak for dit spørgsmål.
Det er korrekt at værdien af en swap, der er anvendt til at bytte variabel rente ud med fast rente, bliver negativ når renten falder og positiv når renten stiger.
Hvis du sammenligner med et almindeligt fastforrentet lån på baggrund af konverterbare obligationer har du samme effekt ved en rentestigning, idet låntager kan indfri sin gæld til underkurs. Men fordelen for denne låntager er, at man i forbindelse med et rentefald kan hoppe ned i en lavere rente, idet lånet altid kan indfries til kurs 100.
Lige netop her ligger den helt afgørende forskel på et traditionelt fastforrentet lån og et variabelt forrentet lån, hvor man swapper sig til fast rente. Ved at vælge fast rente via en swap undlader man at betale præmien for at kunne få glæde af et rentefald. Man sparer typisk 0,5-0,7 % på renten ved at vælge swap løsningen, men til gengæld er man låst, når renten falder.
Hertil kommer de formuemæssige og administrative konsekvenser ved at vælge swap løsningen.
Hvis foreningerne havde opsøgt kompetent og uvildig finansiel rådgivning ville de have forstået at en swap ikke er en mirakel kur. Det er en løsning, der fremadrettet svækker foreningens handlefrihed samtidig med, at det i dag er blevet en hæmsko for at sælge andele i de pågældende foreninger.
Mvh
Henrik
marts 6th, 2012 kl. 23:27 (#)
Hej henrik
Ved det nuværende rekordlave renteniveau – kan man da påstå, at det nærmest er en fordel som køber af en andelsbolig, at en forening har en renteswap med en negativ værdi, idet sælger rent faktisk allerede har taget tabet via en reduktion i foreningens egenkapital, og dermed i andelsværdien – givet foreningen anvender den maximale andelskrone? Det er selvfølgelig ikke let at svare entydigt på, da der er flere forhold der skal tages i betragtning, men hvis man isoleret ser på den mekanisme en negativ værdi af en renteswap har på andelsværdien – kan man så argumentere som jeg gør ovenfor
Med venlig hilsen
Lone jakobsen
marts 7th, 2012 kl. 09:14 (#)
Kære Lone Jakobsen
Tak for dit spørgsmål.
Du har ret i, at en forening, der i dag har en renteswap med en betydelig negativ værdi vil opleve, at den negative værdi reduceres i forbindelse med en rentestigning.
Men du skal være opmærksom på, at en andelsboligforening med traditionel finansiering til en lav fast rente opnår præcis den samme formuemæssige fordel i forbindelse med en rentestigning. En forening med et 4 % lån vil opleve, at de kan indfri deres lån til en underkurs, hvis renten stiger fra nuværende niveau. Hvis du således ønsker at spekulere i en rentestigning kan du opnå samme effekt i en masse foreninger med fastforrentede lån.
Et variabelt forrentet lån, der er afdækket med en swap, giver dig den samme formuebeskyttelse i forbindelse med en stigning i renten som et fastforrentet lån gør.
Det er således ikke i forbindelse med en rentestigning, manglerne ved swappen er tydelige. Problemet ved at vælge swappen er, at låntager fraskriver sig konverteringsretten, så man kan få glæde af et rentefald. Man opnår en lidt lavere rente via swappen og prisen er, at man mister muligheden for at indfri lånet til kurs 100 i forbindelse med et rentefald. Det er prisen foreninger med renteswaps nu betaler – at de kun ved at købe sig fri af swappen kan drage nytte af det aktuelle lave renteniveau.
Mvh.
Henrik